2025 10.15 주택시장 안정화 대책 핵심정리 요약

안녕하세요. 

오늘은 정부가 10월 15일 발표한 '10.15 주택시장 안정화 대책'에 대해 알아볼게요!

 

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포인트!

✔️ 핵심 요약

✔️ 규제지역(투기과열지구/ 토지거래허가구역) 지정 범위

✔️ 규제지역 거주자에게 미치는 영향

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무엇이 바뀌었나 (핵심 정리)

규제지역 대폭 확대: 

서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역+투기과열지구로 확대 지정. 

동시에 해당 지역의 아파트(및 동일 단지 내 아파트가 1동 이상 포함된 연립·다세대)를 토지거래허가구역으로 신규 지정.

주담대 규제 강화(즉시 적용):

규제지역 내 구입 목적 주담대 LTV 40%(무주택자 기준) + 가격구간별 절대 한도 적용

시가 15억 이하: 최대 6억원

15억 초과~25억 이하: 최대 4억원

25억 초과: 최대 2억원.

또한 규제지역·수도권 주담대에 스트레스 금리 하한 3.0% 적용(종전 1.5%)

전세·신용대출 연계 규제: 

전세대출을 보유한 상태에서 규제지역 3억원 초과 아파트를 취득하면 전세대출 회수 대상. 

신용대출 1억원 초과를 받은 차주는 1년간 규제지역 주택 매수 제한. (정부 Q&A 보도 참고)

불법행위·세제·공급: 

부동산 불법행위 감독기구 신설, 세제(보유세·거래세) 합리화 검토, 

‘9·7 주택공급 확대방안’ 후속조치 가속(향후 5년 수도권 135만호 공급 로드맵 점검)

효력 발생 시점 (중요 날짜)

규제지역·대출 규제:

2025년 10월 16일(목)부터 적용(10월 15일까지 계약서 작성+계약금 납부 완료분은 종전 규정 적용).

토지거래허가구역:

2025년 10월 20일(월)부터 2026년 12월 31일까지(기간 명시)

지정 지역(정확한 범위)

투기과열지구(동시에 조정대상지역)

서울: 25개 전 자치구 전체(강남·서초·송파·용산은 종전 유지 + 나머지 21개구 신규 지정)

경기 12개 지역(신규): 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

토지거래허가구역(대상 부동산의 범위가 포인트)

위 투기과열지구와 동일 지역의 ‘아파트’ + 동일 단지 내 아파트가 1동 이상 포함된 연립·다세대가 허가 대상. 

(즉, 오피스텔·상가 등 비주택은 이번 지정의 허가 대상 아님)

지정지역 거주자에게 미치는 영향

1. 아파트 매수 시 ‘허가+2년 실거주 의무’

2025-10-20 이후 서울·경기 지정지 아파트를 취득하면 토지거래허가가 필요하고, 취득일로부터 2년간 실거주해야 합니다.

‘갭투자’(전세 끼고 매수) 불가. 위반 시 이행강제금·허가취소 가능.

 

2. 매출가능액 축소(사례로 체감)_ 규제지역 LTV 40%+ 절대 한도

예시 A) 12억원 아파트: 12억×40%= 4.8억원 (절대한도 6억원 이하이므로 4.8억원 가능)

예시 B) 18억원 아파트: 18억×40%= 7.2억원이지만 가격구간 한도 4억원 적용 → 최대 4억원

예시 C) 28억원 아파트: 28억×40%= 11.2억원이나 25억 초과 한도 2억원 → 최대 2억원

또한 스트레스 금리 하한 **3.0%**로 상향되어 DSR 산정이 보수적으로 바뀝니다. 실수요자라도 현금 비중 확대가 불가피합니다.

3. 전세/신용 대출 보유 시 주택 매수 제약

전세대출 보유 상태에서 규제지역의 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출 회수 대상.

신용대출 1억원 초과를 실행받은 경우, 1년간 규제지역 주택 매수 제한.

→ 전세·신용대출과의 타이밍 조정이 필요합니다. (정부 Q&A 보도)

4. 청약/전매/정비사업 관련 일반적 효과 (투기과열지구)

투기과열지구 내 전매 제한·재당첨 제한 등 강화되고, 재건축 조합원 지위양도 제한 등도 적용됩니다. (언론 정리자료 기준)

5. 매도/보유 전략 측면

규제 강화로 레버리지 수요가 위축되어 단기 거래활동은 둔화될 가능성. 

다만 서울 전역 허가로 풍선효과 억제가 의도된 만큼, 지정 구역 개별 단지의 희소성/입지가 가격에 더 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 

정책은 수요 억제+공급 속도전을 병행하므로, 보유 중인 주택의 실수요 적합성·보유비용(세금·금융비용)을 점검해보는 것이 합리적입니다.

대책의 의도 (정부 설명)

1. 가격 급등의 불씨 차단 + 갭투자 봉쇄 + 금융안정이 핵심 명분입니다. 

규제지역 확대(서울 전역·경기 12곳), 아파트 토지거래 허가제와 2년 실거주 의무는 ‘전세 끼고 매수’ 같은 레버리지 수요를 겨냥합니다.

2. 대출 측면에선 고가주택일수록 한도를 더 낮게(≤15억 6억 / 15~25억 4억 / >25억 2억) 묶고, **스트레스 DSR 하한 3%**로 올려 ‘금리 내려도 대출은 쉽게 안 풀리게’ 만든 게 골자예요.

3. 금융시스템 안전판으론 은행의 주담대 위험가중치 하한 20% 상향이 예고돼 자본여력을 보수적으로 관리하게 합니다(’26년 초 시행). 즉, 은행이 주택대출을 팍팍 늘리기 어렵게 만드는 장치죠.